Eine neue Wohnungsgenossenschaft
für Dresden

Seit einigen Jahren steigen die Mieten in Dresden rasant. Mieter*innen müssen einen immer größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden oder gar aus ihrem Viertel wegziehen und ihre Nachbarschaft verlieren. Die Gründe für die steigenden Mieten sind vielfältig: Rendite­erwartungen der Investor*innen, ein stetiger Zuzug nach Dresden sowie Wohnungsbau und Sanierung vor allem im hochpreisigen Segment.

Von politischer Seite fehlen wirkungsvolle Maßnahmen zum Schutz von Mieter*innen sowie zur Unterstützung gemeinnütziger Akteur*innen auf dem Wohnungsmarkt. Gemeinnützige Akteur*innen handeln sozial verantwortlich statt renditeorientiert. Sie stellen die Interessen der Bewohner*innen ins Zentrum: guter und bezahlbarer Wohnraum, Erhalt von gewachsenen Gemeinschaften und weitgehende Selbstbestimmung.

Wir sind eine Gruppe von wohnungspolitisch Aktiven, die wie ein Großteil der Dresdner*innen zur Miete wohnen. Aus unserer Sicht braucht Dresden eine Stärkung des gemeinnützigen Wohnungssektors. Wir gründen deshalb eine solidarische Genossenschaft: Die WoGe eG (Wohnen gestalten) Dresden. Inspiriert und unterstützt werden wir beim Gründungsprozess unter anderem von der Leipziger Dachgenossenschaft SoWo e.G. (Solidarische Wohngenossenschaft), die seit Oktober 2017 existiert.

Die WoGe Dresden im Überblick

Selbsthilfe – Selbstverantwortung – Demokratie – Gleichheit – Solidarität

Die WoGe Dresden will im Raum Dresden dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für Mieter*innen schaffen. Als Dachgenossenschaft wird sie Häuser gemeinsam mit den darin wohnenden Mieter*innen kaufen oder neu bauen.
Als Genossenschaft versteht sich die WOGE Dresden als Selbsthilfe von Mieter*innen für Mieter*innen.
Die WoGe Dresden dient der Förderung ihre Mitglieder, der Mieter*innen. Sie ist nicht gewinnorientiert, sondern deckt über die Mieteinnahmen die entstehenden Kosten der Finanzierung, der Bewirtschaftung, notwendiger Rücklagen und eines Solidarbeitrags für künftige Projekte.1
Die WoGe Dresden schafft kollektives Eigentum: Von ihr gekaufte Häuser sind kein Privateigentum mehr. Die Häuser und Grundstücke bleiben dem spekulativen Immobilienmarkt dauerhaft entzogen.
Die Genossenschaft ist eine demokratische Rechtsform. Die Mieter*innen werden Mitglied in der WoGe Dresden. Jedes Mitglied hat eine Stimme in der Generalversammlung.
Die WoGe Dresden fördert Selbstorganisation und Selbstverwaltung. Die Mieter*innen jedes Hauses sollten sich als eigenes Projekt (Hausgruppe) unter dem Dach der Genossenschaft organisieren.
Die WoGeDresden unterstützt die jeweilige Hausgruppe bei Hauskauf, Hausbau bzw. Sanierung. Die Hausgruppe muss das Eigenkapital eigenständig aufbringen. Die Genossenschaft bringt sich jedoch in Organisation und Finanzierung ein.
Die WoGe Dresden baut auf solidarische Prinzipien: Die Mieter*innen eines Hauses bringen das notwendige Eigenkapital für Kauf und Sanierung solidarisch auf: Wer mehr hat, bringt mehr ein. Außerdem unterstützen sich die Mitglieder der Genossenschaft in und zwischen den Häusern.
Die WoGe Dresden will wachsen. Sie schafft nicht nur selbstbestimmten Wohnraum für die bestehenden Mitglieder, sondern bemüht sich um die Übernahme weiterer Häuser.
Die WoGe Dresden legt ihren Schwerpunkt auf Wohnräume. Aber auch Kleingewerbe und Ateliers sowie öffentlich nutzbare Räume können Teil der einzelnen Projekte sein.
Die WoGe Dresden möchte offen für alle Menschen sein und setzt sich für eine nicht diskriminierende Vergabe von Wohnraum ein.
Wichtige Anliegen der WOGE Dresden sind ökologisch orientiertes Bauen und Sanieren und eine Förderung unterschiedlicher Wohnformen und selbstbestimmter Räume.
Die Genossenschaft betreibt aktive Öffentlichkeitsarbeit. Sie präsentiert sich als Alternative auf dem Immobilienmarkt.

Aufbau der WoGe Dresden

Niemandem gehören die Häuser, aber allen gehört die Genossenschaft.
Die WoGe Dresden ist eine Dachgenossenschaft, sie bietet einen organisatorischen und juristischen Rahmen für einzelne Hausgruppen. Hausgruppen sind ein Zusammenschluss von Mieter*innen eines Hauses. Eine Hausgruppe kann beispielsweise die Gemeinschaft der Mieter*innen eines bewohnten, aber zum Verkauf stehenden Hauses sein. Es kann auch eine Gruppe von Menschen sein, die ein Neubauprojekt mit der Genossenschaft plant oder beabsichtigt ein Haus zu kaufen. Die Mieter*innen sollen Mitglieder der Genossenschaft werden.
Die Mitgliedschaft steht allen offen, die die Ziele der Genossenschaft unterstützen. Jedes Mitglied erwirbt mindestens einen Genossenschaftsanteil. Alle Mitglieder haben volle Mitbestimmungsrechte in der Generalversammlung. Jedes Mitglied hat eine Stimme. Die Generalversammlung entscheidet über Grundsatzfragen und wählt den Vorstand und Aufsichtsrat.

Der Vorstand besteht aus Mitgliedern der Genossenschaft und führt im Alltag den Geschäftsbetrieb, während der Aufsichtsrat ihn kontrolliert und beratend zur Seite steht. In den Aufsichtsrat können sowohl Mitglieder der Hausgruppen als auch Genossenschaftsmitglieder, die nicht in einem der Häuser wohnen, gewählt werden. Letztere können in Konfliktsituationen einen distanzierten Blick bewahren.
Neben diesen juristisch vorgeschriebenen Gremien gibt es einen Beirat der Häuser, der dem Austausch zwischen den einzelnen Häusern dient und die gemeinsamen Hausinteressen in die Organe der Genossenschaft einbringt. Arbeitsgruppen (z.B. zur Umsetzung von Zielen wie Diversität und Ökologie) sollen gegründet werden. Eine Mediationsgruppe soll bei möglichen Konflikten innerhalb der Häuser bzw. der Genossenschaft unterstützen. Weiterhin gibt es alljährliche Klausurwochenenden, um anstehende Fragen der Genossenschaft zu diskutieren und den Zusammenhalt zu stärken.

Finanzierung

Die WoGe Dresden wird als Dachgenossenschaft mehrere Häuser bewirtschaften. Für eine ausgeglichene und langfristig stabile Gesamtfinanzierung der Genossenschaft wird jedes Haus wirtschaftlich eigenständig betrachtet, d.h. für jedes Haus müssen die Mieteinnahmen die Kosten für Kauf, Sanierung und Unterhalt des Hauses decken. Ein Haus kann nur erworben werden, wenn die Miete, die sich aus den Kosten ergibt, von den Mieter*innen getragen werden kann.
Die Finanzierung eines Hauses basiert auf zwei grundlegenden Säulen:
Eine Säule ist das Eigenkapital, welches sich zusammensetzt aus Genossenschaftsanteilen der Mitglieder, Genossenschaftsanteilen investierender Mitglieder und Mitgliederdarlehen an die Genossenschaft.
Die Hausgruppe ist dafür verantwortlich, das notwendige Eigenkapital für Kauf und Sanierung ihres Hauses aufzubringen. Die Genossenschaft bemüht sich unterstützend um weitere investierende Mitglieder, um die Eigenkapitalquote der Genossenschaft zu erhöhen.

Die zweite Säule ist das Fremdkapital: Die WoGe Dresden nimmt Bankdarlehen für die Finanzierung des jeweiligen Hauses auf der Grundlage des Eigenkapitals auf.
Zusätzlich bemüht sich die Genossenschaft um Fördermittel von EU, Bund oder Land. Wenn möglich, soll auf die Förderung von mietpreisgebundenem Wohnraum durch das Land Sachsen zurückgegriffen werden. Alternativ zum Kauf kann die Genossenschaft Grundstücke auch im Erbbaurecht übernehmen. Eine diesbezügliche Zusammenarbeit mit gemeinwohlorientierten Akteur*innen oder auch der Stadt Dresden wird angestrebt.

Erwirtschaftete Gewinne sollen für neue Projekte eingesetzt werden – konkret wird die Verwendung freier Mittel durch die Generalversammlung der Mitglieder beschlossen.

Die Genossenschaftsanteile der Mitglieder bilden im wesentlichen das Eigenkapital der Genossenschaft und ermöglichen den gemeinsamen Geschäftsbetrieb. Sie sind keine Geldanlage und werden nicht verzinst. Die Genossenschaft schüttet keine Gewinne aus.
Die Mitglieder einer Haus- oder Baugruppe zeichnen zusätzlich nutzungsflächenbezogene Pflichtanteile, um den Eigenanteil für Kauf und Sanierung ihres Hauses aufzubringen.
Weiterhin gibt es auch die Möglichkeit von Solidaritätsanteilen und freiwilligen Anteilen. Ein Genossenschaftsanteil hat einen Betrag von 100 Euro. Die Höchstzahl der Anteile wird begrenzt, um die Stabilität der Genossenschaft nicht zu gefährden.
Unabhängig von Anzahl und Art der Anteile gilt das Prinzip: Ein Mitglied hat eine Stimme.
Genossenschaftsanteile der investierenden Mitglieder
Wer die Genossenschaft finanziell unterstützen will, kann „investierendes Mitglied“ werden. Genossenschaftsanteile investierender Mitglieder bilden auch Eigenkapital der Genossenschaft. Die Anteile werden zu einem geringen Satz verzinst.
Investierende Mitglieder werden zu den Genossenschaftsversammlungen eingeladen, haben jedoch kein Stimmrecht. Die Genossenschaft kann um investierende Mitglieder werben. Ein Genossenschaftsanteil hat einen Betrag von 100,00 Euro. Die Höchstzahl der Anteile wird begrenzt, um die Stabilität der Genossenschaft nicht zu gefährden.
Mitgliederdarlehen
Eine weitere Möglichkeit, das Eigenkapital für Hauskauf und Sanierung aufzubringen, ist der Abschluss von zweckgebundenen Mitgliederdarlehen . Mitgliederdarlehen sind Darlehen von Privatpersonen, die die Genossenschaft bei der Rückzahlung nachrangig zu Bankdarlehen behandeln muss (sog. Nachrangdarlehen). In den Darlehensverträgen wird ein Zinssatz vereinbart, der unter der Verzinsung üblicher Bankdarlehen liegt. Die Genossenschaft darf aufgrund des Kleinanlegerschutzgesetzes nur sehr eingeschränkt öffentlich für Darlehen werben.

Solidarische Genossenschaft

Solidarität ist ein Grundpfeiler der Genossenschaftsidee. Diese Kultur der gegenseitigen Hilfe soll auch in der WoGe Dresden zentral sein. Das betrifft zum einen nachbarschaftliche Unterstützung, Beteiligung an Baueinsätzen sowie die Wissensweitergabe.

Zum anderen manifestiert sich Solidarität im Finanzierungsmodell der WoGe Dresden: Die Hausgemeinschaft bringt gemeinsam das Eigenkapital zur Finanzierung des Hauses auf. Solidarisch bedeutet, dass nicht jeder*r den prozentualen Anteil gemäß seiner Wohnfläche aufbringen muss. Stattdessen trägt jede*r nach den eigenen Möglichkeiten zur Finanzierung bei, so dass es zusammen für das nötige Eigenkapital reicht.

Im Mietpreis ist zudem ein Solidarbeitrag enthalten, der für Gemeinwohlaufgaben der gesamten Genossenschaft sowie zum Aufbau finanzieller Spielräume für neue Projekte und Mietunterstützungen verwendet wird. Die WoGe Dresden strebt an, durch die Bereitstellung von Mietunterstützungen die Wohnkosten solidarisch zu gestalten und so zu mehr Diversität beizutragen. Hausgruppen sollen dazu ermuntert werden, die Miete für ihr Haus gemeinsam aufzubringen.

Die WoGe Dresden will wachsen und für weitere Menschen dauerhaft selbstbestimmten Wohnraum schaffen. So sollen zum Beispiel durch die Beleihung „alter Häuser“ günstigere Kredite für neue Projekte ermöglicht werden.
Auch in den jeweiligen Stadtteilen und die Stadtgesellschaft hinein will die Genossenschaft solidarisch wirken. Das können öffentlich nutzbare Räume in den Häusern sein oder die Zusammenarbeit mit sozialen Trägern, um Wohnraum für Menschen mit Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum zu schaffen.
Als Genossenschaft sind wir solidarisch mit Mieter*innen, die sich in der Stadt für bezahlbaren Wohnraum einsetzen. Die WOGE Dresden steht in Kontakt mit Gruppen und Organisationen, die ebenfalls Häuser dem spekulativen Immobilienmarkt entziehen wollen und nach Prinzipien der Wohnungsgemeinnützigkeit wirtschaften. Insbesondere mit dem Mietshäusersyndikat Dresden ist die WOGE Dresden im Austausch zur gegenseitigen Unterstützung.

Selbstverwaltung und Eigenverantwortung

Die Genossenschaft soll so aufgebaut sein, dass sie auf allen Ebenen Selbstverwaltung, Selbstbestimmung und Selbstorganisation ermöglicht und fördert. Auf der Ebene der Genossenschaft beteiligen sich die Mitglieder an der Generalversammlung, dem Hausbeirat und weiteren Strukturen und gestalten auf diese Weise die Genossenschaft mit. Auf der Ebene der Häuser soll es weitgehende Möglichkeiten für die Mieter*innen geben, gemeinschaftlich ihr persönliches Wohnumfeld zu gestalten.

6.1. Selbstverwaltung der Genossenschaft

Ziel ist eine lebendige Selbstverwaltung, in der sich jedes Mitglied in die Genossenschaft einbringen kann. Klare Entscheidungswege und Verantwortlichkeiten sollen zu einem hohen Maß an Transparenz beitragen und einer Überforderung Einzelner entgegenwirken. Sitzungen finden öffentlich statt und werden so gestaltet, dass eine Beteiligung von vielen ermöglicht wird. Formelle und informelle Hierarchien und Machtkonzentrationen sollen durch die Gestaltung der Satzung gering gehalten werden.

6.2. Selbstverwaltung der Häuser

Die Hausgruppe organisiert sich eigenständig und entscheidet bei Fragen mit, die das einzelne Projekt, also das eigene Haus, betreffen. Sie hat die Verantwortung, das Eigenkapital für Kauf und Sanierung aufzubringen und sich in die Erstellung der Gesamtfinanzierung einzubringen. Die Organe der Genossenschaft unterstützen die Hausgruppe strukturell und bieten Beratung zur Selbstorganisation im Haus an.
Ein Untervertrag zwischen Hausgruppe und Genossenschaft legt fest, wie weit die Selbstverwaltung reicht und an welcher Stelle sich die Organe der Genossenschaft ein Mitspracherecht vorbehalten. Im Vertrag wird auch festgelegt, dass die Autonomie der Häuser nicht die Idee der Genossenschaft unterlaufen darf (z.B. Untervermietung zu höheren Mietpreisen). Der Untervertrag kann jederzeit einvernehmlich an die Bedürfnisse angepasst werden.
Die beiden folgenden Modelle skizzieren mögliche Varianten zwischen minimaler und maximaler Selbstverwaltung der Hausgruppen:

Modell 1 – Gesamtmietvertrag mit der Hausgruppe

Die Hausgruppe schließt mit der Genossenschaft einen Gesamtmietvertrag ab, in dem die gegenseitigen Verantwortlichkeiten für das Projekt geregelt sind. Der Gesamtmietvertrag bietet weitgehende Möglichkeiten der Selbstbestimmung im Projekt, erfordert aber auf der anderen Seite Selbstorganisation und Mitarbeit der Mieter*innen: Die Hausgruppe übernimmt Aufgaben der Hausverwaltung selbst: u.a. Verteilung der Mietkosten auf die Bewohner*innen durch die Entwicklung eines solidarischen Finanzierungsplans, die Vermietung von frei werdenden Wohnungen, die Hausreinigung und die Betriebskostenabrechnungen. Weitreichende Entscheidungen wie Umfang und konkrete Umsetzung notwendiger Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen mit den Organen der Genossenschaft abgestimmt werden.

Modell 2 – Einzelmietverträge mit den Mieter*innen

Die Genossenschaft schließt Einzelmietverträge mit den Mieter*innen ab. Sie übernimmt Aufgaben der Hausverwaltung, die über die Miete finanziert werden. Dieses Modell ist geeignet für Hausgruppen mit geringeren Kapazitäten für Selbstverwaltung. Es bietet dennoch Mitbestimmungs- und Gestaltungsmöglichkeiten. Der Übergang zu einer weitergehenden Selbstverwaltung wird durch die Genossenschaft unterstützt.

Wir haben schlechte Karten – lass uns spielen!

Wir wollen eine neue Wohnungsgenossenschaft für Dresden gründen.
Der Start wird nicht einfach: Aufgrund der hohen Immobilienpreise müssen die Mieter*innen nicht nur mehr Eigenkapital für die Finanzierung aufbringen. Der hohe Kaufpreis wird sich auch in erhöhten Mieten niederschlagen – obwohl sich die Genossenschaft bezahlbare Mieten zum Ziel gesetzt hat.
Die Vorteile zeigen sich auf längere Sicht: Ist die Genossenschaft Eigentümerin eines Hauses, dann wird dieses langfristig dem renditeorientierten Wohnungsmarkt entzogen. Die WoGe Dresden will mit den Mietendie Kosten der Bewirtschaftung decken und die Grundlagen für weitere Hauskäufe legen. Die Genossenschaft wird versuchen Fördermöglichkeiten zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, z.B. Fördermittel des Landes für belegungsgebundenen Mietwohnraum, in Anspruch nehmen.Die WoGe Dresden hat zudem kein Interesse an Luxussanierungen. Denn bei Sanierungen bestimmen die Mieter*innen die Standards entsprechend ihrer Bedürfnisse und der zu erwartenden Mieten mit. So sollen auf Dauer günstige Mietpreise ermöglicht werden.

Nicht zuletzt zeigen uns Beispiele wie das Zentralwerk in Dresden, Projekte des Mietshäusersyndikats oder die Solidarische Wohnungsgenossenschaft in Leipzig: Von Bürger*innen finanzierte und organisierte Projekte sind machbar – auch ohne Investor*innen.

Auch wenn also die Bedingungen nicht optimal sind, beginnen wir jetzt! Denn wir brauchen jetzt Alternativen auf dem Wohnungsmarkt: Gemeinnützige, sozial verantwortliche Akteure, die Wohnraum nicht als Renditeobjekt betrachten.